Phân khúc đất nền phía Nam đang trải qua những biến động mạnh mẽ với tỷ lệ hấp thụ chưa đến 10% rổ hàng sơ cấp. Tình hình giao dịch đất nền diễn ra hết sức ảm đạm trong nhiều tháng vừa qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua nhà cảm thấy lo lắng. Vậy, nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này và liệu thị trường có thể phục hồi trong tương lai? Hãy cùng tìm hiểu về thị trường đất nền phía Nam trong bài viết dưới đây.
Thanh khoản đất nền phía Nam
Thị trường giao dịch ảm đạm
Những tháng qua, thị trường giao dịch đất nền ở các tỉnh phía Nam tiếp tục ảm đạm với tỷ lệ hấp thụ chưa đến 10% rổ hàng sơ cấp. Theo ghi nhận của VnExpress, trong quý II, thị trường đất nền tại TP HCM và các tỉnh lân cận vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi về cả cung lẫn cầu. Lượng hàng sơ cấp (các dự án mở bán lần đầu) tiếp tục giảm, và tỷ lệ hấp thụ chưa đến 10%. Một số ít dự án mạnh dạn mở bán thời gian qua chủ yếu để tạo tiếng vang, còn giao dịch thực tế vẫn kém, không như kỳ vọng.
Chia sẻ từ doanh nghiệp
Giám đốc một công ty bất động sản tại Bến Cát, Bình Dương chia sẻ rằng trong 3 tháng qua, việc bán đất nền diễn ra rất chậm chạp, khó khăn hơn so với cuối năm ngoái và đầu năm nay. Ông cho biết công ty đang bán một dự án đất nền quy mô dưới 100 sản phẩm. Trong quý I, công ty bán được 22 nền, nhưng đến hết tháng 6 trong quý II, chỉ bán thêm được 11 nền.
“Doanh nghiệp đã tổ chức khá nhiều hoạt động kích cầu, cả những chương trình tọa đàm, nhận diện tiềm năng thị trường kèm theo chính sách thanh toán, chiết khấu bán hàng nhưng giao dịch vẫn không bằng các tháng đầu năm”, ông nói.
Số liệu từ các dự án cụ thể
Từ giữa tháng 4 năm nay, một dự án đất nền khác tại Bến Lức, Long An với diện tích hơn 18 ha, được triển khai từ năm 2022 cũng đã tiến hành mở bán rổ hàng giai đoạn cuối. Tính đến hiện tại, dự án này chỉ bán được 10 nền đất. Theo số liệu từ DKRA Group, đến cuối tháng 5, tại TP HCM và các khu vực lân cận có 9 dự án đất nền mở bán, trong đó có 3 dự án mới và 6 dự án bán giai đoạn tiếp theo, với tổng cộng 561 sản phẩm. So với cùng kỳ 2023, nguồn cung giảm 55%, tỷ lệ tiêu thụ trên rổ hàng mới đạt 9%, tương ứng bán được 49 sản phẩm, giảm 89%.
Theo chuyên trang Batdongsan, trong quý II, nhu cầu tìm mua đất nền và nhà liền thổ tại các tỉnh phía Nam không còn mạnh mẽ như những tháng đầu năm. Một khảo sát mới đây của đơn vị này thực hiện với 1.000 nhà môi giới phân khúc đất nền, chỉ khoảng 21% đánh giá giao dịch có tăng. Con số này giảm 4% so với khảo sát thực hiện quý I. Lượng môi giới đánh giá giao dịch đất nền giảm chiếm đến 29%, tăng 10% so với kết quả khảo sát ba tháng đầu năm.
Nguyên nhân dẫn đến sự ảm đạm của thị trường đất nền phía Nam
Nguồn cung đất nền phía Nam hạn chế
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự ảm đạm của thị trường đất nền phía Nam là nguồn cung hạn chế. Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group, TP HCM gần như không có nguồn cung mới, trong khi các tỉnh giáp ranh chỉ có rổ hàng nhỏ giọt. Điều này khiến cho thị trường khó có giao dịch vì nguồn cung không đủ để đáp ứng nhu cầu.
Cạnh tranh từ nguồn hàng thứ cấp
Bên cạnh nguồn cung hạn chế, thị trường đất nền phía Nam còn phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt từ nguồn hàng thứ cấp. Nhiều nhà đầu tư đã chọn cách cắt lỗ, giảm giá để nhanh chóng thanh lý tài sản của mình. Điều này tạo ra một áp lực lớn lên các dự án mới, khiến việc bán hàng trở nên khó khăn hơn.
Sự suy giảm của nhu cầu
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định rằng sau một giai đoạn phục hồi ngắn đầu năm nay, thị trường đất nền đã có dấu hiệu hạ nhiệt rất rõ rệt xét cả trên cả hai phương diện là nhu cầu tìm kiếm lẫn giao dịch. Số lượt tìm kiếm có xu hướng đi ngang, nhưng theo ghi nhận từ nhiều đơn vị môi giới đất nền, giao dịch đã giảm.
Một phần lý do là nhu cầu mua từ nhóm khách hàng cá nhân chưa có tăng trưởng. Dù có sự xuất hiện của nhóm đầu tư tận dụng cơ hội đón đầu Luật đất đai vừa thông qua, nhưng điều này không đủ để bù đắp cho sự thiếu hụt nhu cầu từ nhóm khách hàng cá nhân. Khi thanh khoản có dấu hiệu tăng trở lại trong quý I, nhiều chủ đất bắt đầu điều chỉnh giá bán hoặc găm hàng, không muốn đẩy hàng ra. Nhóm nhà đầu tư cảm thấy lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn nên chọn cách chờ đợi thay vì xuống tiền. Việc thị trường mất đi nhóm mua chính này đã kéo theo sự sụt giảm trong giao dịch.
Tác động của chính sách
Theo các chuyên gia, do đất nền là phân khúc chủ yếu phục vụ nhu cầu mua đầu tư nên sự phục hồi của loại hình này luôn chậm hơn so với các phân khúc bất động sản khác. Điều này càng trở nên khó khăn hơn khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, với quy định siết chặt việc phân lô bán nền. Quy định này sẽ làm giảm rất mạnh nguồn cung đất nền, khiến thị trường vốn đã ảm đạm lại càng thêm khó khăn.
Tâm lý thị trường
Một yếu tố quan trọng khác tác động đến phân khúc đất nền phía Nam là tâm lý thị trường. Khi thanh khoản có dấu hiệu tăng trở lại trong quý I, nhiều chủ đất điều chỉnh giá bán hoặc găm hàng, không muốn đẩy hàng ra thị trường. Điều này làm mất đi nhóm mua chính và kéo theo giao dịch đi xuống.
Dự báo và triển vọng của thị trường đất nền phía Nam
Quy định siết phân lô bán nền và tác động đến nguồn cung
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với các quy định siết chặt phân lô bán nền sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường đất nền. Khi quy định này có hiệu lực, việc phân lô bán nền sẽ gặp nhiều khó khăn hơn, dẫn đến nguồn cung đất nền giảm đáng kể. Điều này đặc biệt quan trọng đối với thị trường phía Nam, nơi mà việc phân lô bán nền đã từng là một phương pháp phổ biến để phát triển và kinh doanh bất động sản. Giới chuyên gia nhận định rằng với việc giảm nguồn cung, thị trường sẽ gặp khó khăn trong ngắn hạn do thiếu sản phẩm mới để đáp ứng nhu cầu.
Tâm lý chuộng đất nền của người Việt
Mặc dù nguồn cung giảm, nhưng nhu cầu đối với đất nền khó có thể giảm về dài hạn. Tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình bất động sản này, coi đó là một hình thức đầu tư an toàn và tiềm năng sinh lợi cao. Việc sở hữu đất nền không chỉ đáp ứng nhu cầu về nhà ở mà còn là một cách tích lũy tài sản và bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn. Chính vì thế, khi nguồn cung khan hiếm, giá đất nền dự kiến sẽ tăng lên do sự chênh lệch giữa cung và cầu.
Triển vọng phục hồi đất nền phía Nam từ giữa năm 2025
Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường đất nền có thể bắt đầu phục hồi thanh khoản từ giữa năm 2025. Khi quy định siết phân lô bán nền đi vào hiệu lực, nguồn cung sẽ giảm mạnh, tạo ra sự khan hiếm sản phẩm trên thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu không giảm sẽ dẫn đến việc tăng giá đất nền. Những nhà đầu tư nắm giữ đất nền có thể tận dụng cơ hội này để bán ra với giá cao hơn, từ đó giúp phục hồi thanh khoản của thị trường.
Lời kết
Thị trường đất nền phía Nam hiện đang đối mặt với nhiều thách thức từ sự mất cân bằng cung cầu, chính sách thắt chặt, và tâm lý thị trường. Tuy nhiên, với tiềm năng dài hạn và sự điều chỉnh phù hợp, thị trường này vẫn có khả năng phục hồi trong tương lai. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng và theo dõi sát sao các biến động để có những quyết định đúng đắn trong thời gian tới. Đất nền phía Nam sẽ vẫn là một chủ đề nóng hổi và thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.
